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福州津泰路商业业态研究报告

发布时间:2014-07-11 13:11:40  

福州传统商圈稳定性分析专题一

津泰路商业业态研究报告

目 录

一、 福州商圈发展概况

1、福州传统商圈和新兴商圈发展概况分析

2、福州市政府商业规划以及对商圈发展 的影响

二、福州津泰路发展概况

1、区域位置

2、发展历程

三、津泰路商业经营概况分析

1、总体分析

2、店面分析

2.1、店面形态

2.2、店面租金

3、业态分析 3.1、 津泰路业态分布图 3.2、 津泰路各业态比重 3.3 津泰路各业态经营状况 四、津泰路商业配套设施分析 1、交通与公共服务 2、餐饮、娱乐等休闲设施 五、个案分析 1、安泰中心 2、新大都 3、对比分析 六、总体分析 1、津泰路成功发展的原因 2、津泰路发展中的问题 3、津泰路未来发展趋势预测

一、 福州商圈发展概况

1、福州传统商圈和新兴商圈发展概况分析

福州作为一个具有悠久历史的城市,商业发展从明清时代就繁荣发展,三坊七巷的的商业作用慢慢退出历史舞台之后,伴随着福州经济的发展,形成了古老的三大商圈:东街口、台江、五一。这三大商圈时至今日依然在福州的商业中占据举足轻重的地位,除了它们所具备的深厚的历史底蕴,还有与福州市政府大力扶持的政策导向有巨大的关系,长期的良好发展形成了很好的人气效应,在外地游客中也享有一定的知晓度,可以称之为福州的商业名片。

除了以上的三大商圈外,随着经济快速发展,人民生活水平的提高,住宅市场不断发展,新兴商圈逐渐凸现出来,包括东区、工业路、火车站等在内的商圈由于各种条件的支撑,飞速发展,并有赶超之势。它们的崛起不仅是福州商业发展的需要,也体现除了福州房地产发展在商圈发展中所起到的巨大引导作用。

如今的福州商业,正由追随消费向引导型消费转向,福州的商业风向标已经改变,从追求实用、实惠向安全、时尚、休闲、舒适转变,都市市民的生活方式和消费结构正在悄悄变化,这也将促进现代商业发展。同时,福州市商业的发展将会向具有较高商业便捷度和成熟度的现代商业、流通服务便利的宜居商业以及商业、文化、娱乐等元素结合的享受型商业转化。

表1: 福州传统商圈和新兴商圈概况分析表

辖区 鼓楼区

地址 五四路 湖东路 南街 津泰路 南后街 杨桥东路 井大路 东街路 温泉公园路 仙塔路 朱紫坊路 新权路 西洪路 锦江路 东水路 通湖路

台江区

高桥路 广达路 光明桥 台江路 中亭街 榕城古街 玉环路 达江路 茶亭街 环河路 下杭路

名称 商务一条街 金融一条街 综合一条街 精品服饰一条街 服装工艺品一条街 房产信息服务一条街 南北风味小吃一条街 电信通讯商品一条街 欧洲风情一条街 女人一条街 旅游购物步行街 综合商业街 美食购物街 时尚休闲街 休闲美食街 休闲美食街 风情休闲街 装饰装修材料一条街 家用电器维修一条街

元洪城步行街 旅游休闲购物一条街 风味美食专业街 五金机械专业街 灯具电器专业街 传统工艺品专业街 日用小商品专业街 综合商业街

功能特色 商务、酒店等 银行、证券、保险、典当等

综合商业 综合商业 服装、工艺品等 房产交易、中介、按揭等

各地风味小吃等 电信商品、邮电等 休闲、饮食、购物等 妇女儿童用品 休闲、旅游购物 综合商业、旅游 休闲、餐饮、综合商业

综合商业 休闲、美食 休闲美食为主的综合商业

休闲餐饮 家装材料等 电器销售、维修等

综合商业 综合商业 风味小吃等 机械配件、五金 灯具、电器销售 工艺品(综合商业)

日用小商品 综合商业

表2:福州商业街划分状况一览表

2、福州市政府商业规划以及对商圈发展的影响

《福州城市商业网点“十一五”发展规划》

在规划中,福州未来的商业布局将分为七个商业片区,形成“一核”,“一带”,“七区”的格局。

“一核”即指福州的传统商业区鼓台商业核心区,它北至华林路,南至上三路,西至白马路,东至六一路。该区域内包含有中亭街、南后街、茶亭街、津泰路、吉庇路等传统商业街区。在未来五年内,这个区域将着重于商业业态的提升和完善。

“一带”是指滨水地区。随着江滨大道和江滨公园的建设,随着“东扩南进西拓”战略的实施,福州城市重心已逐步在闽江两岸发展形成。目前,江滨已具备很好的发展条件,也是建设福州RBD(游憩商业中心区)的最佳场所。未来5年它将在现有台江传统商业区、金牛山文化休闲购物中心、融侨新天地等重点商业开发项目的基础上,通过整合滨水景观资源,结合望龙台餐娱中心、君临芭莎、鳌峰国际商务中心、淮安高尔夫主题商业、水都购物公园、烟台山步行商业街区、港头新兴商业区等若干特色滨江商业节点的营

造,进一步突出休闲游憩定位,突出滨水景观特色,重点发展文化、旅游、休闲、餐饮和购物等功能,打造福州城市时尚地标,建设福州最具魅力的休闲服务型商业带。

“七区”集中在福州商业体系的中间圈层上,主要疏解核心区的商业功能,它的具体范围为:城西片区:西侧和南侧以闽江为界 东至白马路,北至金中山;城东片区:以鼓山分区为主体,西至六一路,北至金鸡山南至闽江;城北片区:以新店分区为主体,向南延伸至华林路,金中山、金鸡山;金山片区:即福州近年着力推动的金山新区范围;仓山片区:含仓山和盖山分区范围;马尾片区:由福州三组团,长安、马尾和琅岐组成;大学城片区:大学城区域规划的规划区范围。

按照规划,福州到2010 年大型零售网点宜控制在37个左右,规划考虑到老商业中心鼓台商业核心区和五一商业中心区大型零售商业网点的数量基本饱和,今后的布局重点着眼于原有网点的功能改造和业态提升,而新区由于人流的逐步聚积,新建店面数量会较多。

其具体布局为今后5年内在鼓台商业核心区和五一商业中心区域内新建一处大型购物中心,增加1~2家专业店,改造一家大型生鲜超市;城西片区规划增加1处超级大型购物中心,拟增加1处大型购物中心,2家大型超市,1家专业店;城北片区规划拟增加1家大型超市,1~2家专业店;金山新区规划增加1 家大型购物中心,2家大型超市,1家专业店;仓山片区规划增加1家大型百货,1家大型超市,1家专业店;马尾片区规划建议发展1家大型超市;大学城片区规划建设一处社区型购物中心,一个大型综合超市,一家专业店,建议在京福高速公路南屿出口附近发展一处仓储式商场。

目前福州的商业街主要分布在城市核心区,占全市商业街总数的70%。商业街在老城区高度密集,给交通、基础设施配套带来压力,从而对商业街和城市的发展造成不利的影响,因此,规划中将形成的35条商业街(区),其中新增的有16条,建设的方向将从

城市中心移向新区。

新增商业街(区)具体布局为:在鼓山新区(位于福马路和国货东路之间,招贤路以东)形成都市森林商业轴,规划建成现代都市生态型休闲商业带;在金山新区(东起金洲路,延伸至福湾路)建设金山商业街;在仓山(位于仓山下藤路,北起规划公园东路,南至六一支路)建成下藤步行街;在大学城中央的共享区,将五条南北向道路分别规划为艺术街、行政街、文化街、商业街和服务街,分别通向滨河休闲地带,形成“五岸一带”的格局。

二、福州津泰路发展概况

1、区域位置

津泰路东起五一路,西至八一七路,南临津泰河,是市区中心东西走向次干道,周围与福州历史悠久的三坊七巷相毗邻,它路长近1000米,宽30多米,是福州市最繁华、含金量最高的老牌商业街之一。

2、发展历程

早期的津泰路只是八一七北路的延伸,其业态分布杂乱无章,档次参差不齐,周边配置也缺乏统一规划,街道显得拥挤杂乱,自1991开始,鼓楼区政府开始对其进行改造,1994年拓宽道路,为一块板式结构,全长896.58米,宽22米,道路两旁排列21幢7至9层写字楼和住宅楼,总建筑面积10.6万平方米,临街外墙和店面一律镶贴白色釉面砖,津泰河沿河砌1米高围墙。将原来狭窄短小的津泰路,发展成为鼓楼区一条文明街。

与此同时,鼓楼区政府通过系统、科学、艺术的规划,并先后斥巨资建设津泰路,并将之定位为精品服饰商品街加以改造,在保持津泰路原有建筑物及道路的前提下,改善周边商业配置,规范店面管理,提升商业气息,力求将津泰路打造成集商务、休闲、数字、美化为一体的现代化商业一条街。

三、津泰路商业经营概况分析

1、总体分析

津泰路商业是福州商业蓬勃发展的一个缩影,它主要的业态构成是鞋服包饰等消费用品,业态构成相对完善,相对其他的商业街,津泰路品牌性更强,是福州品牌专卖的聚集地,其中不乏厂商直接经营管理的旗舰店和直营店。在它的自我调节中,通过店面的转让和转租,不断有新的品牌通过津泰路进入福州市场,是福州商圈中知名的精品服饰一条街。

津泰路业态档次普遍较高,主要业态为:服装、化妆品、床上用品、珠宝饰品、鞋帽、箱包等中高档生活用品。其整体商业架构由临街店铺组成,街的两端各有一小型的商业广场(新大都、安泰中心),临街商铺规模约在15-100平米之间,店面规模普遍不大,年平均租金在8万-50万人民币之间。

2、店面分析

2.1、店面形态

津泰路店面的面宽不一,但是进深多在4-10米,店面普遍适合做鞋服包饰等商品,一般的餐饮和娱乐等配套设施多在地下层或者二楼。

2.2、店面租金

表三:津泰路商铺租金抽样调查表

靠近八一七路的津泰路的店铺门前确实能够用车水马龙来形容,但是,从仙塔路以北靠近五一路的津泰路则是人流冷淡。 从八一七北路到仙塔路段的津泰路店面单平方月租金在350-1000之间,而自仙塔路开始至五一中路段由于人气明显弱于前段,租金则在150-450之间。

3、业态分析

3.1、 津泰路业态分布图 图一:津泰路业态分布图

3.2、 津泰路各业态比重

图表概述:

津泰路目前的商业构成中,鞋服包饰所占比例最大,其中女装、女鞋、女包和女性饰品又占了几乎半壁江山。

图表概述:

津泰路现存的业态中,绝大部分是品牌专卖,其中众多福建本土品牌的的专卖店为厂商直营。

特别是男女装,鞋类,童装,运动休闲,眼镜,它们中间的品牌所占比例远

远大于60%,而女装中存在的一部分非品牌专卖,大多是自营品牌,采取的是雇用专业买手,从香港,上海,广州等地购买服装

再销售,或者是销售外贸尾单服装。

珠宝饰品和女包中,加盟品牌较少,不足50%。

在珠宝饰品中,除了峰记珠宝、999银CLUB、银时代和集萃轩是加盟店之外,其他均为特色的饰品店,主要销售水晶、玉石翡翠、银饰和小饰品。

女包中除了2家皮具和少女系列女包是加盟专卖,其他的女包店多以国际一线名牌例如GUSEE、DORI等仿制品为主打产品。

3.3

津泰路各业态经营状况

品牌分布——津泰路业态集中了许多的国内一线品牌,特别是男装和鞋类,几乎都是国内享有很高知名度的品牌,而女装中的一线品牌明显不足,大多是二三线品牌。而国际品牌主要体现在运动休闲类,只有少部分的男女装。

类型分布——在产品类型中,大多是针对已工作人士,特别是正装类的产品占有很大的比例。并且穿着舒适的,可出席工作场合

的商务便装是最受男士欢迎的。而女装中却是以能够展示女性曲线、撞衫可能性小的服装更受欢迎。

针对津泰路主力商品服装鞋包进行了抽样调查,共调查女装店17家,男装店5家,分别收集了该店中价格最高的单品和价格最低的单品,具体价格分布如下图。

根据以上价格分布情况可得出,男装价格普遍高于女装,价格高的品项主要分布在职业装,而该类品项的主力消费人群是25-35岁,具有良好工作基础和经济来源的群体。其他的休闲类产品年龄定位也紧跟这些高单价的品项,主要针对是22-35岁,具有较强消费能力的人群,这些消费群体也正是津泰路的主力消费群体。

四、津泰路商业配套设施分析

一、交通与公共服务

交通方面,津泰路只有小巴956通行。但是有多路公交可以到达与其毗邻的八一七北路和五一中路。

津泰路停车车位图

公共服务方面,津泰路临街店面上鼓楼区政府、工商局、报税所等行政机关,良好是社会环境和便利的公共服务,为商家和消费者都提供了便利。

二、餐饮、娱乐等休闲设施

在餐饮设施中,洋快餐、西餐、日本料理和新式的中式快餐与传统小吃店在数量上平分秋色,但是在经营规模上传统的小吃店明显落后,目前,传统小吃店在津泰路寸土寸金的店租下,很多不得不撤出临街的店面,或者是采用外售的手法。而在洋快餐中,麦当劳和肯德基依然是主力大军,其经营状况优胜于其他的餐饮店。茶店中除了一件小规模的天福茗茶,其他的则是凉茶为主打产品。

津泰路到了晚间就是酒吧一条街,但在鼎盛时期20多家酒吧共存的现象已经不复存在了,目前存活了酒吧4家,迪吧1家,桑拿1家,KTV1家,在安泰中心还存在着极少数的小型的BAR和咖啡馆。

其他休闲设施中,津泰路的美发沙龙是引领福州女性发型变化的风向标,大多位于地下负一层;而美容院则是小型的,多位于二楼。

作为一条发展较早的商业街,一直只强调购物功能,重视商品供给,娱乐休闲则极为匮乏。整个津泰路所拥有的娱乐配套设施明显不足。娱乐配套的发展也面临着缺少店面拓展的瓶颈。

五、个案分析

1、安泰中心

安泰中心位于八一七北路和津泰路的交界处,整个中心分为A、B两区,A区集中了大量的服装、饰品、书店和美容美甲店,其经营内容档次为中低档以及假冒品,店面一般在12-20平米,装修成本普遍不高,但是迎合年轻人时尚特色。B区主要是小型酒吧、茶吧和咖啡吧,店面空置率在40%左右。由于A区人流旺盛,店铺经营状况良好,因此A区租金远远高于B区。

安泰中心除了A、B区的店铺之外,最具特色的就是晚间的夜市经营。在A、B区中间的道路间,每晚进行夜市,主要销售一下服装、小饰品等,深受年轻人喜爱,夜市每个摊位在2500左右,据部分摊主介绍周末时段,每晚的营业额都有一千多。

由于安泰中心建成的年代较久,目前存在电路老化、房屋陈旧、公共环境卫生差等问题,2007年1月还发生了一场小型火灾,因此整体的购物环境有待提高。

安泰中心业态分布图

具体店租情况抽样调查

2、新大都

位于津泰路与五一中路交界处的新大都广场,广场经营面积为5000平方米左右,共三层商业,一层26间独立店铺;二层1800平方米的商场,商铺形式,可以自由分割;三层:1800平方米的商铺。一层26间独立店铺全部售完。二层、三层尚未出售。店铺前有休闲广场。

于2004年10月1日开始正式营业,初期以店中店的形式经营城市丽人、雅戈尔、罗蒙、乔治白等中高档服饰精品,入驻的品牌近60个。但是由于人流不足,许多店铺经营惨淡,不到一年,众多商家纷纷退场,2005年5月就关门。

目前整个经营业态做了很大的调整,三楼为美容会所与摄影会所的影棚,二楼为珍妮花婚纱和福娃少儿摄影,一楼临街店面还部

分品牌专卖店经营,但是生意明显不如仙塔路以西的路段。

具体店租情况抽样调查

3、对比分析

通过以上分析可以看出安泰中心的经营状况远远好于新大都,其主要原因是: ? 安泰中心地理位置更好,人流量远远大于新大都。

? 安泰中心定为的客户群体是年轻人,商品档次低,更易于聚集人气;而新大都一开始的定为就是高档消费,由于地理位置

缺乏人流,经营难以维持。

? 安泰中心除邻近八一七北路和津泰路的沿街店面之外,其他的店租都比新大都的店租低,各项物业成本也比新大都低。 ? 安泰中心的夜市经营为其聚集了更多的人气。

六、总体分析

1、津泰路成功发展的原因

? 津泰路全长800多米,具备了步行商业街最佳的长度,宽30多米,方便消费者行走穿插。天生具备形成良好商业街的硬

件条件。

? 良好的地理位置,与福州传统主干道八一七北路相邻,是八一七北路商业业态的延续和扩展。

? 交通便利,多路公交可以到达邻近的八一七北路或五一中路;街道本身中无大型车辆通过,方便行人行走。

? 商业档次在福州商业中率先打造品牌化精品化经营,满足了福州居民不断上升的购物需求。

? 悠久的发展历史,形成了良好的口碑。

2、津泰路发展中的问题

? 商品档次定为中高档,但是明显高档商品的支持不足。

? 同一街区内品牌雷同较多,缺乏多样化和特色。

? 街区内许多品牌与其他商圈雷同,缺少津泰路独有的特色。

? 餐饮配套明显不足,不能很好满足大众消费需要,除了高档的西餐之外,只有洋快餐可供选择,许多传统小吃店都无法满

足消费者就餐的要求,只能外带。

? 停车车位不足,高峰时期容易造成拥挤。

? 其他娱乐配套设施不足,酒吧街的特色也在逐渐消退。

3、津泰路未来发展趋势预测

? 津泰路作为福州的商业中心区,其商品应该具备三个特点:时尚、高档、诚信。商业不仅是卖商品,更要卖时尚、卖品牌、

卖信誉、卖功能、卖环境,以此作为中心,提高津泰路整体服务水平。

? 商品的时尚性是吸引顾客的重要条件。其次,商品要有特色,目标客户群应该定位应该是引导性的,要突出主体客流。对

于低档消费品应该减少,提高整体经营档次。津泰路可以就目前的业态再进行一些调整,主打高档的成人鞋服、包饰。 ? 一般国际一流商业街区普遍具有五大特点:有大型的零售商场,各色商品一应俱全;有大型的文化建筑,如博物馆、剧院、

影院;有良好的居住条件,高级饭店错落有致;有特色的城市景观,街中公园芳草如因;有旅游上的闪光点,成为游人的好去处。而津泰路的休闲、旅游等设施还很缺乏,现有的休闲设施只是购物的附加,远远无法满足消费者的休闲娱乐要求。因此要着力提升周边配套设施,特别是餐饮、停车、娱乐这三项必须作为发展的重点。

七、得贵巷改造项目分析

1、得贵巷概况

得贵巷拟拓宽改造成25米宽、820米长的城市一级次干道,并易名“津泰东路”。届时,将大大缓解五一路津泰路口交通拥堵的现象,使津泰路直通六一路。拓宽改造工程将“改弯取直”。道路西起五一路津泰路口原街头绿地“同寿园”,跨过琼东河,穿过

原福州第二印刷厂,经东水路,往东直达六一路。改造后,道路为沥青混凝土路面,征地30米宽,其中主车道宽16米,两侧各为

4.5米宽的人行道,另留一侧5米宽的停车带。工程总造价680万元。

2、商业项目情况分析

1)文体活动站,设1处,建筑面积300平方米,沿城市规划路设置并对外开放;

2)公共厕所,设1处,建筑面积60平方米,沿城市规划路、靠近西侧公共绿地设置并对外开放;

3)用地西北部留出4530平方米城市公共绿地(具体位置详见附图),对外开放使用。位于城市公共绿地地下应设置社会公共机动车停车库,泊位不少于80个;

4)商业网点只允许沿北侧规划路布置,单个商业店面开间不小于5米,同时满足沿街景观规划要求。

从市政规划而言,该项目更大的目的在于疏通交通,缓解津泰路至五一中路紧张的车流,连接五一中路与六一北路。并增加社会公共停车场。改善得贵巷目前的情况。

3、对于津泰路的影响

该项目将有近5000平米的商业店铺投入使用,近1000平米的社会公共停车场也将投入使用。

该项目的运行将大大缓解津泰路目前拥挤的交通状况,但是其对于津泰路商业的影响

首先,津泰路本身作为商业步行街已经足够长度,根据人逛街的疲劳感来说,从八一七北路开始一直到津泰路会有疲劳感,要促使消费者继续往东走,需要有能够吸引消费者眼球的商业。

其次,该部分商业店面还不足以形成一个小型的商业带,只有与津泰路联合才能形成良好商业氛围,聚集人气,但目前津泰路靠五一中路地段的商业人气冷淡,还需要相互带动提升。

第三,该项目的社会公共停车场投入使用以后,可能可以促使有车一族将爱车停在该段,从五一中路开始逛津泰路,这将大大有利于津泰路靠五一中路段的商业发展。但具体的操作还有待规划。

第四,津泰路目前的商业已经比较成熟稳定,但是缺乏餐饮、娱乐等配套设施,该项目的商业操作就是弥补津泰路业态的不足,还是依附津泰路的现状,在商业规划上要进行详细的市调和规划。

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